La vente d’immeuble à construire connaît deux déclinaisons : la vente en l’état futur d’achèvement et la vente à terme.

Ce procédé implique que l’acquéreur achète sur plan un immeuble ou une partie d’un immeuble que le vendeur fait construire sur un terrain qui lui appartient. Il faut donc appréhender deux situations juridiques qui émanent d’une part, de l’édification d’une construction par le vendeur, d’autre part de la vente.

Il faut distinguer :

→ Le contrat qui lie les locateurs d’ouvrage au maître d’ouvrage.
→ Le contrat de vente qui lie l’acquéreur au vendeur.

La réception ne concerne que le maître d’ouvrage et les locateurs d’ouvrage

La réception de l’ouvrage qui a eu lieu entre le maître d’ouvrage* et le locateur d’ouvrage, ne fait pas obstacle à la dénonciation par l’acquéreur des vices et défauts de conformité apparents de construction.

La présence de l’acquéreur à la réception qui a lieu entre le vendeur et les locateurs d’ouvrage n’a aucun effet juridique.

* En matière de VIC :
-Le vendeur conserve jusqu’à la réception de l’ouvrage la qualité de maître de l’ouvrage. 
-A posteriori de la vente, le vendeur sera juridiquement réputé constructeur puisqu’il fait construire un ouvrage qu’il vend (Article 1792-1 du Code civil).

Le fait que la réception ait eu lieu sans réserve dans les rapports entre le vendeur et les entrepreneurs, n’interdit pas l’acquéreur d’agir en garantie des désordres apparents.

La garantie des désordres apparents de l’acquéreur 

L’acquéreur qui n’a pas été en mesure de suivre la construction de l’ouvrage bénéficie de la garantie des désordres apparents (Article 1642-1 du Code civil). Les désordres apparents sont les vices ou défauts de conformité ostensibles et révélés, qui peuvent être découverts par un homme de diligence moyenne.

Le délai de garantie des désordres apparents ne peut commencer à courir avant que l’acquéreur ait pu se trouver en mesure de vérifier l’état de la construction.

La prise de possession de l’acquéreur :

Le vendeur ne peut être déchargé ni avant la réception des travaux, ni avant l’expiration du délai d’un mois après la prise de possession par l’acquéreur des vices de construction ou des défauts de conformité apparents.

S’agissant du délai d’un mois susvisé, la jurisprudence a apporté quelques précisions. Il résulte d’ailleurs de l’examen de la Cour de cassation, que le délai est autant un délai de garantie qu’un délai d’action.

Sur la dénonciation des désordres apparents par l’acquéreur : 

La jurisprudence indique que l’acquéreur est recevable pendant 1 an à intenter contre le vendeur, l’action en garantie des vices apparents, même dénoncés postérieurement à l’écoulement du délai d’un mois après la prise de possession (Cass. 3e Civ. 22 mars 2000., n°98-20.250).

“Qu’en statuant ainsi, alors que l’acquéreur est recevable pendant un an à compter de la réception des travaux ou de la prise de possession des ouvrages à intenter contre le vendeur l’action en garantie des vices apparents, même dénoncés postérieurement à l’écoulement du délai d’un mois après la prise de possession, la cour d’appel a violé les textes susvisés ;”

L’acquéreur n’est donc pas tenu de dénoncer les désordres dans le délai d’un mois à compter de la prise de possession.

Il a, en tout, 13 mois pour dénoncer les désordres apparents (à compter de la réception des travaux ou de la prise de possession).

Sur le délai d’action :

Il résulte de l’article 1648 alinéa 2 que l’acquéreur a une année pour dénoncer les désordres apparents à compter de la date à laquelle le vendeur peut être déchargé des désordres apparents. Cette date correspond à la réception de travaux ou à l’expiration du délai d’un mois après la prise de possession (cf. ci-dessous).

Sur le point de départ du délai :

L’achèvement de l’ouvrage ne peut jamais constituer le point de départ de la garantie. Il s’agit d’un délai de forclusion qui a pour point de départ le plus tardif de ces deux évènements :

–La réception des travaux avec ou sans réserve.
–L’expiration d’un délai d’un mois après la prise de possession de l’acquéreur.

Généralement, la réception a lieu avant la prise de possession de l’acquéreur, mais il peut arriver en cas de retard,  que la réception des travaux intervienne après la prise de possession. Dans ce cas, la réception, évènement le plus tardif, constituera le point de départ.

Des droits transférés à l’acquéreur :

En matière de vente d’immeuble à construire, tous les acquéreurs successifs bénéficient des garanties fixées par l’article 1646-1 du Code civil. 

Plus précisément, en matière de vente en l’état futur d’achèvement à compter de la réception de l’ouvrage, les droits du vendeur en tant que maître d’ouvrage sont transférés à l’acquéreur (Article 1601-3 du Code civil). L’acquéreur, devenu propriétaire de l’ouvrage, se voit attribuer tous les pouvoirs du maître d’ouvrage.

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Cet article a été publié le 7 février 2022 et ne préjuge pas des modifications juridiques pouvant advenir.